Informatives zur Mietpreisbremse

Die steigende Inflation der letzten Monate hat unweigerlich zu einer heftig geführten Diskussion über die Einführung einer Mietpreisbremse geführt. Dieser Blog soll ein wenig Hintergrundinformation zu diesem schwer verständlichen und kontroversiellen Thema liefern.

Laut Statistik Austria gab es im Jahr 2021 insgesamt 4,02 Millionen Hauptwohnsitzwohnungen in Österreich. Davon wurde knapp die Hälfte in Eigentum (Haus oder Wohnung) und 43% in Haupt- oder Untermiete bewohnt. Die übrigen 9% entfallen auf verschiedene mietfreie Wohnverhältnisse sowie Dienst- und Naturalwohnungen. In Wien ist die Mietquote besonders hoch – beinahe vier Fünftel der Privathaushalte leben in Miete (inkl. Untermiete). In den übrigen Bundesländern variiert die Mietquote zwischen 21% im Burgenland und 37% in Salzburg. https://www.statistik.at/fileadmin/publications/Wohnen-2021.pdf

In Österreich unterscheidet das Mietrecht grob gesprochen zwischen Vollausnahme bzw. Teilausnahme vom MRG ohne Preisschutz, MRG-Vollanwendung mit Preisschutz und dem geförderten sowie gemeinnützigen Wohnbau mit eigenen Kostendeckungsprinzipien. Eine andere Art der Einteilung könnte zwischen Wohnen im Altbau bis 1945 versus Wohnen im Neubau nach 1945 vorgenommen werden.

Der Preisschutz im Vollanwendungsbereich des MRG ist entweder in Form des angemessenen (marktkonformen, aber anfechtbaren) Hauptmietzinses, des Kategoriemietzinses bzw. Richtwertmietzinses (gesetzlich festgelegt, je nach Bundesland unterschiedlich hoch) oder des gesetzlich fixierten Kategorie D-Mietzins dargestellt. Der geförderte und gemeinnützige Wohnbau, also die Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen arbeiten mit eigenen gedeckelten Mietzinsregelungen.

Laut Arbeiterkammer gibt es rund 376.000 Haushalte mit Richtwertmieten aus Mietverträgen in Altbauten, die nach 1994 abgeschlossen wurden. Dazu kommen rund 135.000 Wohnungen mit Kategoriemietzins in Altbauten, mit einem Mietvertragsabschluss vor 1994.
Dem stehen rund 500.000 Haushalte in Österreich gegenüber, die am freien Markt mieten. https://wien.orf.at/stories/3193754/ Stellt man die verwendeten Zahlen gegenüber, so ist das Verhältnis zwischen preisgedeckelten und frei gestalten Mietzins einigermaßen ausgewogen.

In Österreich erfolgt die gesetzliche Anpassung der Richt- und Kategoriewertmieten an die Inflation automatisch alle zwei Jahre zum 1. April des entsprechenden Jahres. Ergänzend sei erwähnt, dass die Anhebung der zuletzt 2019 angepassten Richt- und Kategoriewerte Corona-bedingt durch das „Mietzinsrechtliches Pandemiefolgenlinderungsgesetz“ – kurz MPFLG – für das Jahr 2021 ausgesetzt wurde. Demnach fand die erste post-Corona Anhebung im April 2022 statt. Der Richtwert wurde um 5,85 Prozent und der Kategoriewert um 5,56 Prozent erhöht. Nun sollen im April 2023 (eben alle zwei Jahre, 2021 folgend) die Richtwertmieten um 8,6 Prozent erhöht und im Juli die Kategoriemieten um 5,04 Prozent steigen. Wie man sieht ist der gesetzliche Eingriff im preisgeschützten Mietsegment und die einhergehende Diskussion gelebte Praxis.

Dem stehen jene Mietverträge gegenüber, die nur teilweise oder gar nicht dem MRG unterliegen. Selbsterklärend, dass der freie Markt mit durchschnittlich EUR 10,3 per Quadratmeter das teuerste Segment darstellt. https://www.derstandard.at/story/2000141587746/hoechster-anstieg-der-mieten-im-quartal
Bei den freien Mieten gibt es keine Richtwerte, Preisgrenzen und Rollierungsfristen. Hier kann die Miete bis zu drei Jahre rückwirkend angehoben werden, so der Mietvertrag eine Indexanpassung vorsieht. Zum freien Mietmarkt gibt es auch keine Berichte über das Ausmaß der Erhöhungen. Laut Hanel-Torsch von der AK „Hier gab es zuletzt verbreitet jährliche Erhöhungen um mehr als zehn Prozent.“ https://wien.arbeiterkammer.at/service/presse/Presseunterlage_20230207.pdf

In dem Sinne fordert die AK auch eine Mietpreisbremse für Haushalte mit freien Mieten. Jährlich sollen diese freien Mieten nur einmal und nicht um mehr als 2 Prozent angehoben werden dürfen. https://www.google.com/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=&ved=2ahUKEwji8YrxotH9AhWCRPEDHS_kBl8QFnoECBUQAQ&url=https://kurier.at/wirtschaft/mietpreisbremse-stadt-wien-pocht-auf-bundesweite-loesung/402349458&usg=AOvVaw288lTce9tH5tOOBnqWkmR7

Im Gegenzug zur wiederholten Intervention bei den überwiegend für Altbauten geltenden Richt- und Kategoriewertmieten wurde für Altbauten-Hauseigentümer ein Sanierungsbonus in die Diskussion eingebracht, um die bis 2040 anstehende thermische Sanierung bzw. Umrüstung auf andere Heizsysteme (weg vom Gas) zu stemmen. https://www.derstandard.at/story/2000144007152/neuer-und-wohl-letzter-anlauf-zur-mietpreisbremse

Es bleibt abzuwarten, wie sich der Gesetzgeber entscheidet.

am 30.05.2024 von Teilnehmerin des Lehrgangs Zertifizierte*r Immobilienmalker*in erstellt